房屋漏水的責(zé)任劃分基本知識(shí)

介于多年修繕經(jīng)驗(yàn)~也因?yàn)檫@類的糾紛較多~所以上網(wǎng)充實(shí)自我經(jīng)驗(yàn)與相關(guān)法規(guī)在此借花獻(xiàn)佛~貼出相關(guān)法規(guī)的依據(jù)~及個(gè)人多年經(jīng)驗(yàn)的建議給大家參考~^^希望對(duì)有面對(duì)到此類問(wèn)題的人有所幫助~

根據(jù)《公寓大廈管理?xiàng)l例》第二章第六條“住戶之權(quán)利義務(wù)”規(guī)定：

第六條住戶應(yīng)遵守下列事項(xiàng)：

一、于維護(hù)、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權(quán)利時(shí)，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛(wèi)生。

二、他住戶因維護(hù)、修繕專有部分、約定專用部分或設(shè)置管線，必須進(jìn)入或使用其專有部分或約定專用部分時(shí)，不得拒絕。

三、管理負(fù)責(zé)人或管理委員會(huì)因維護(hù)、修繕共享部分或設(shè)置管線，必須進(jìn)入或使用其專有部分或約定專用部分時(shí)，不得拒絕。

四、于維護(hù)、修繕專有部分、約定專用部分或設(shè)置管線，必須使用共享部分時(shí)，應(yīng)經(jīng)管理負(fù)責(zé)人或管理委員會(huì)之同意后為之。

五、其他法令或規(guī)約規(guī)定事項(xiàng)。

前項(xiàng)第二款至第四款之進(jìn)入或使用，應(yīng)擇其損害最少之處所及方法為之，并應(yīng)修復(fù)或補(bǔ)償所生損害。

住戶違反第一項(xiàng)規(guī)定，經(jīng)協(xié)調(diào)仍不履行時(shí)，住戶、管理負(fù)責(zé)人或管理委員會(huì)得按其性質(zhì)請(qǐng)求各該主管機(jī)關(guān)或訴請(qǐng)法院為必要之處置。

第四十七條

有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機(jī)關(guān)處新臺(tái)幣三千元以上一萬(wàn)五千元以下罰鍰，并得令其限期改善或履行義務(wù)、職務(wù)；屆期不改善或不履行者，得連續(xù)處罰：

………………………..

三、區(qū)分所有權(quán)人或住戶違反第六條規(guī)定，主管機(jī)關(guān)受理住戶、管理負(fù)責(zé)人或管理委員會(huì)之請(qǐng)求，經(jīng)通知限期改善，屆期不改善者。

所以你可以先請(qǐng)求管理委員會(huì)協(xié)調(diào)修繕事宜，樓上住戶是不得拒絕的！有漏水之處，必定是管路破裂，要請(qǐng)專家來(lái)察勘何處管路破裂，如果完全是在某專有部份，該部份所有權(quán)人負(fù)完全的修繕義務(wù)。如果管路破裂位于上下樓層中，由上下樓層平均分?jǐn)?。破裂管路如在公用部位，則由社區(qū)公共基金出款。樓上住戶不配合修繕事宜可先由管委會(huì)協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)無(wú)效后可報(bào)請(qǐng)市政府建設(shè)局使管課懲處！！

住大樓的社區(qū)，上下樓層經(jīng)常會(huì)因?yàn)槁┧畣?wèn)題，究竟責(zé)任如何歸屬，鬧的不可開(kāi)交，有時(shí)鄰居為了這種事，打死不相往來(lái)。其實(shí)管理?xiàng)l例，都有明確規(guī)定。

公寓大廈管理?xiàng)l例第十二條，規(guī)定明確，我用三個(gè)案例說(shuō)明您或許就可以清楚明白了；

案例一

C棟二樓的林小姐，向管委會(huì)反應(yīng)，她家浴室、？所外墻有滲水現(xiàn)象，經(jīng)管委會(huì)找人勘查，系C棟管路間污水排放管，因年久脫落，導(dǎo)至廢水從三樓，往下滲落。

管路間因是住戶共享排水設(shè)施，與全體住戶生活起居，衛(wèi)生維護(hù)，息息相關(guān)。所以管委會(huì)招商整修，所有費(fèi)用并由大樓公共基金支付。

案例二

B棟陳先生買了五樓的房子，進(jìn)住前找工人，重新裝璜，更換馬桶時(shí)，造成四樓王太太家，天花板有滲水現(xiàn)象，王太太向管委會(huì)投訴。

四、五樓屬兩戶共同樓地板，唯陳先生系因施工，造成樓下漏水，故管委會(huì)依法令，要求五樓陳先生，必須負(fù)完全賠償責(zé)任。

案例三

D棟三樓住戶許先生，發(fā)現(xiàn)客廳天花板，最近常滲水，且愈來(lái)愈嚴(yán)重，經(jīng)協(xié)調(diào)四樓陳先生找廠商檢查，結(jié)果是三樓、四樓間樓地板內(nèi)，水管老舊破裂所造成。

三、四樓的天花板，屬兩戶共享樓地板，里面所埋設(shè)水管，若非人為施工破壞，應(yīng)由兩戶共同協(xié)商修復(fù)，其所發(fā)費(fèi)經(jīng)費(fèi)，由兩戶共同平均分擔(dān)。

相關(guān)報(bào)導(dǎo).一.讀者蘇琪問(wèn)：

住處大樓頂樓沒(méi)有做防水，只要連續(xù)下雨，就會(huì)漏水并波及8樓住家，曾向管委會(huì)反映，但管委會(huì)把問(wèn)題推給10樓住戶，但該住戶人在中國(guó)，既然管理費(fèi)是用于公用設(shè)施，能否要求管委會(huì)負(fù)責(zé)修繕漏水問(wèn)題？

 
李永裕律師答：

依公寓大廈管理?xiàng)l例規(guī)定：「公寓大廈共享部分不得獨(dú)立使用供做專有部分。其為下列各款者，并不得為約定專用部分：…公寓大廈基礎(chǔ)、主要梁柱、承重墻壁、樓地板及屋頂之構(gòu)造。…」

 
故屋頂自屬公寓大廈共享部分，而以屋頂平臺(tái)之性質(zhì)而言，本即須具備防水防漏功能，房屋有漏水現(xiàn)象，即以修繕屋頂為必要，則管委會(huì)依上揭法律賦予之權(quán)責(zé)，自有進(jìn)行修繕之義務(wù)，其費(fèi)用由公共基金支付或由區(qū)分所有權(quán)人按其共有之應(yīng)有部分比例分擔(dān)之，故修繕費(fèi)用得由住戶按月繳納之管理費(fèi)支出。

依上所述，本件住戶之情形建議請(qǐng)工程專業(yè)人士確定房屋漏水原因

，若因屋頂年久失修、屋頂龜裂…等原因造成雨水滲漏，非可歸責(zé)于區(qū)分所有權(quán)人之事由所致，則屋頂之修繕費(fèi)用，應(yīng)由管理委員會(huì)負(fù)最后支付責(zé)任。再召集全體區(qū)分所有權(quán)人組成區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議，決議從管理費(fèi)中支付屋頂防水工程之修繕費(fèi)用，并交由管理委員會(huì)執(zhí)行修繕義務(wù)。

 
若管理委員會(huì)仍置之不理或拒絕為修繕義務(wù)，則可以存證信函之方式，催告管理委員會(huì)命于一定期限內(nèi)履行其義務(wù)。

經(jīng)催告管理委員會(huì)后仍怠于履行其修繕屋頂之義務(wù)，致受有損害，區(qū)分所有權(quán)人得自行雇工修繕，而支出之修繕費(fèi)用亦得以存證信函之方式命管理委員會(huì)給付。

最終，管理委員會(huì)若始終未能出面解決，則區(qū)分所有權(quán)人自得訴請(qǐng)法院請(qǐng)求管理委員會(huì)賠償修繕費(fèi)用以及賠償未修繕?biāo)畵p害。

（李永裕律師事務(wù)所李永裕律師回答、記者何瑞玲整理）

您所說(shuō)的您家天花板漏水，究竟屬那一個(gè)案例，有些事情或許非如我們自己所認(rèn)為，建議您與樓上鄰居協(xié)調(diào)，找抓漏師傅來(lái)

找出問(wèn)題真正原因，透過(guò)管委會(huì)調(diào)和，平和處理，鄰居或許還要當(dāng)好幾代，沒(méi)有必要為這種事弄得不歡而散，法律會(huì)保護(hù)好人，但法律無(wú)法時(shí)時(shí)刻刻照顧善良人。